Les nouvelles garanties bancaires : Une solution pour le financement :

Selon la réforme des sûretés mobilières (loi n° 18.15)

Actuellement, l’essentiel des sûretés présentées aux banques consiste en le nantissement de l’intégralité des éléments qui constituent un fonds de commerce, les cautions personnelles des associés ou en encore l’hypothèque, le nouveau projet de réforme qui est initié par le ministère de l’économie et des finances va permettre au Maroc de se doter d’un mécanisme qui vise à faciliter l’accès aux crédits aux investisseurs et en particulier aux PME.

Le projet de loi n° 18.15 portant réforme du droit des sûretés mobilières prévoit un régime général des sûretés mobilières qui substituera à l’actuel système qui est composé de plusieurs « régimes spécifiques » portant chacun sur une catégorie de biens meubles (matériel et outillage, matériel roulant, produits miniers, produits agricoles, marchés publics etc.). Ainsi, l'apport du nouveau système permettra à l'emprunteur de « consentir des sûretés mobilières sur tous ses biens, y compris ceux qui sont utiles à son activité et ceux dont la dépossession est matériellement impossible, comme les biens incorporels ». L'exemple le plus concret est lorsque un professionnel, en tant que constituant de la garantie, aura la faculté de décrire de manière générale les objets qui donnera en garantie, de façon à permettre à un nantissement d'être constitué sur un ensemble de biens, présents et futurs (il s'agit ici d'un caractère évolutive de la garantie/sûreté qui pourrait couvrir un ou plusieurs prêts selon la valeur pécuniaire de la sûreté), les parties n'auront pas à lister les biens grevés, ils pourraient simplement indiquer « Tous biens meubles du constituant présents et futurs». Le constituant pourrait également donner ses stocks ou créances en nantissement sans identifier individuellement chacun des éléments le constituant :


1. Le nantissement sur actifs circulants : (Stocks, créances, trésorerie ...)
L'introduction d'un nouveau régime de « nantissement sur actifs circulants », ce régime donne la faculté au prêteur de vendre tout ou partie des biens nantis sans que le droit de préférence du prêteur ne se reporte sur le prix de vente, les droits de ce dernier s’exercent sur les autres biens de même nature appartenant à l’emprunteur.

2. La cession de créances professionnelles à titre de garantie:
L'objectif est de permettre aux institutions financières étrangères octroyant des crédits aux entreprises marocaines et aux fonds de placements collectifs en titrisation de bénéficier de cette garantie.

Quid des nouveaux modes de réalisation extrajudiciaires ?
L'unique mode de réalisation autorisé jusqu'à présent est la vente aux enchères publiques. Les nouvelles dispositions viennent ajouter à la vente judiciaire, trois nouveaux modes de réalisation des sûretés mobilières : 

1) l'attribution judiciaire: Art. 1202 alinéa 2 «  faire ordonner en justice que le bien gagé ou nanti lui demeure en paiement selon les modalités prévues ..... »

2) le pacte commissoire: Art. 1202 alinéa 3 « 3°- lorsque le constituant est un constituant professionnel, s'approprier le bien gagé ou nanti dans les conditions prévues à l'article 1205» . Cela veut dire permettre à un créancier impayé de s'approprier le bien nanti ou gagé, tout en prévoyant des mécanismes permettant de protéger les intérêts du constituant.

3) la vente non judiciaire: 1202 alinéa 4, cela permettra à un créancier impayé  des arrangements contractuels pour se disposer librement du bien nanti ou gagé et notamment de le vendre de gré-à-gré. L'intention est de permettre aux parties de définir, dans l'acte constitutif de la sûreté, les modalités de la vente du ou des biens gagés ou nantis. A défaut, le créancier pourra vendre les biens sous réserve toutefois qu'il s'assure que le prix de vente correspond à la valeur marchande du bien. 

La mise en place d'un registre des sûretés mobilière ?
Il faut dire que la mise en place d'un tel registre nécessite de régler non seulement la question juridique liée à la réforme du droit des sûretés mobilières, mais également les contraintes opérationnelles, technologiques et administratives qui nécessitent de s'inspirer de l'une des meilleures législations qui ont opté pour tel registre comme les États-Unis américains par le UCC et le Canada par PPSA et le RDPRM. Ainsi, la possession du bien par le créancier ou par un tiers pour le compte du créancier rend une sûreté opposable aux tiers à travers l'inscription au registre des sûreté mobilières.

Blog de Droit Marocain
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RM/ 09.12.2016

La loi n° 107-12 relative à la VEFA est publiée dans l'édition françaises du B.O


Le dahir n° 1-16-05 du 3 février 2016 portant promulgation de la loi n°107-12 modifiant et complétant la loi n° 44-00 relative à la vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement complétant le dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et contrats est maintenait publié dans l'édition de traduction officielle du Bulletin Officiel du 17 novembre 2016. A rappeler que le texte en langue arabe a été publié le 18 février 2016.


La loi n° 107-12 qui remplace la loi n°44.00 tend à créer un environnement propice et incitatif en matière de transactions et investissements immobiliers. Ainsi, l'objectif de la loi n° 107.12 vise à : 

- Permettre aux promoteurs immobilier d’avoir des avances de la part des acquéreurs. (art. 618-6). Ainsi l’acquéreur devra, la loi n°107.12, payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux  et selon les phases suivantes:

5 % lors de la conclusion du contrat de réservation.

5 % lors de la conclusion du contrat préliminaire ou 10% en cas de non existence du contrat de réservation.

10% au lancement  des travaux.

60% divisé en trois phases à payer, selon l'accord des parties, à l'achèvement des travaux de réalisation de chaque phase:

Phase des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée
Phase des travaux des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble.
Phase des travaux  de finition et l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

20% à la conclusion du contrat de vente définitif et la remise des clés.

Le contrat de réservation: Selon l'article 618-3, l'acquéreur a droit à se rétracter du contrat, dans un délai ne dépassant pas 1 mois à compter de la date de conclusion du contrat de réservation. Durant ce délai, le vendeur dépose, dans un compte bancaire spécial et en son nom, les montant versés par les acquéreurs lors de la conclusion des contrats de réservation et dans les limites de la loi. Les montants déposés ne sont pas susceptibles ni d'en disposer ni d'en saisir, et ce,  jusqu'à l'expiration du délai du droit de rétractation relatif à chaque contrat. En contrepartie, l'acquéreur reçoit un récépissé de dépôt.

La validité du contrat de réservation: La validité doit être fixée à un délai n'excédant pas 6 mois non renouvelables et qui conduit obligatoirement soit à la conclusion du contrat préliminaire de vente, soit à la rétractation du contrat de réservation et la restitution des montants avancés.


Le contrat préliminaire: Ce contrat doit être établi, sous peine de nullité, soit par acte authentique, soit par acte ayant date certaine dressé par un professionnel appartenant à une profession légale et réglementée autorisée à dresser ce actes,
l'acte doit être signé et paraphé en toutes les pages de la part des parties et celui qui l'a dressé.

Le contrat définitif: Ce contrat doit être conclu selon les dispositions de l'article 61-3, après que le vendeur remette au rédacteur du contrat un certificat délivré par l'architecte attestant l'achèvement des travaux et la conformité de la construction au cahier des charges. Ce contrat n'est établi qu'après la remise du permis d'habiter ou du certificat de conformité et l'établissement des titres fonciers distincts, lorsqu'il s'agit des immeubles immatriculés, et après le paiement, par l'acquéreur, du reliquat du prix de vente tel que fixé dans le contrat préliminaire de vente.
Au cas ou l'une des parties refuse de conclure le contrat définitif de vente dans un délai de 60 jours à compter de la date de la notification, la partie lésée peut:

- résilier le contrat de plein de droit, (art. 260) avec droit à l'indemnisation cité en haut.
- ou recourir à l'arbitrage ou intenter une action en justice pour la conclusion du contrat de vente avec droit à l'indemnisation.


L'acquéreur peut-il céder les droits qu'il tient d'une VEFA à une tierce personne ?
C'est l'article 618-13 qui prévoit que l'acquéreur peut céder les droits qu'il tient d'une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement à tierce personne. La cession doit être faite dans les mêmes formalités et conditions prévues, pour le contrat de réservation ou le contrat préliminaire de vente, dans les articles 618-3, 618-3 bis et 618-3 ter.

La cession n'est opposable au vendeur qu'après avoir été notifié par l'une des voies de notification légale. Ace moment lâ, elle substitue, de plein droit, le cessionnaire dans les droits et obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
La résiliation du contrat de réservation ou du contrat préliminaire de vente par l'une des parties, la partie lésée a droit, sous réserve de l'article 618-19 à une indemnité fixée  :
- 15% des montants payés à la date de l'achèvement des travaux des gros œuvres de l'ensemble de l'immeuble.
- 20% des montant payés à la date de l'achèvement des travaux de finition et l'obtention du permis d'habiter ou du certificat de conformité.

A noter que l'acquéreur a droit de résilier le contrat sans être redevable d'aucune indemnité si le vendeur ne respecte pas le délai convenu pour la réception de l'immeuble. L'acquéreur a droit, dans ce cas, à une indemnité fixée à 20% des montants payés et sera même dispensé de payer l'indemnité si la résiliation est intervenue avant l'expiration du délai de 30 jours à partir de la date de la conclusion du contrat de réservation.

En guise de conclusion: Il est donc attendu que cette nouvelle loi (n°107.12) participe à la lutte contre toutes sortes de pratiques illégales dans le domaine de l’immobilier.

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RM/ novembre 2016